空家の活用
日本全国に広がりを見せる空家の増加。その数は20年前に比べて約2倍の820万戸にも及びます。
空家にもいくつかのタイプがあります。
●賃貸で貸したいのに借り手がつかず、空家のまま
●売却できず、売れ残ったままの空家
●上記のどれにも当たらず、長い間空き家のままで理由も不明なもの
上記のうち最初の2種類は、民泊ビジネスやシェアハウスなどに活用されているのですが
（殆どが都心部）、問題は最後の空家。国の空家バンクなども積極的に設置され、
それにかかわるビジネスも登場してきいますが。場合によっては所有者までもが不明なまま放置されているものです。
それらの空家をもっともっとビジネスに活用して役立てようという動きがまだまだあり、
多くの皆さんが空家を利用したビジネスと言って思いつくのは「民泊」です。
この1年民泊が取り上げられない日はないくらい報道番組等で紹介されておりました。
まだまだ増加の一途をたどていますが、民泊については今現在まだ法令的に整備が整っていない分、
空家を活用するのに最善なビジネスとは言えない状況にあります。
しかし、空家を活用したその他のビジネスをご存じでしょうか？利用者にとっても、
ビジネスで収益を得る側にとってもそして社会的貢献度を見ても、素晴らしものがまだまだありので、
ご紹介いたします。
空家・空地を売却する
空家や空地は、もちろんですが売却し換金することができます。
空家を売却することで、大変だった管理の手間や時間はもちろん、固定資産税も支払う必要がなくなります。
そのため、当センターにご相談いただく方の約７割が、活用方法として売却を選んでいます。
ただ、いざ売却しようと思っても遠方に住んでいるためどこから始めたら良いか分からなかったり、
他の兄弟たちとの調整が難しかったりもします。そこで、当センターでは空家管理を行っている
地域の不動産会社と連携し、空家・空地の売却をお手伝いしています。
空家をそのままの状態で売却する
空家をそのままの状態で売却することを「中古戸建」または「古家付土地」での売却と言います。
この売却方法のメリットは手間がかからない事と、お金の持ち出しがないことです。
「中古戸建」の場合はリフォーム費用、「古家付土地」の場合は解体や造成、分筆・測量等の費用は全て買主の負担となります。
そのため、その手間と費用、その他リスクを買主が全て負うため、売却価格は他の販売方法と
比べると安くなってしまいます。時間やお金をなるべくかけたくない、少し安くても手間なく活用したい
という方におススメの売却方法です。
空家を解体して売却する
空家を解体して売却することを「更地」での売却と言います。建物を解体して更地にすることで、
建物解体にかかる時間や費用、リスクを売主が負うことで一般的に「古家付土地」よりも
高く早く売却できる可能性が高まります。ただし、建物を解体した状態で1月1日を迎えてしまうと
固定資産税・都市計画税に適用されている住宅用地の特例がなくなってしまいますので注意が必要です。
解体工事の見積りには建物本体だけではなく、庭木や庭石、ブロックなどの外構部分も含まれているか
どうかを確認しましょう。見落としがちなのが地中に埋まっている使わなくなった浄化槽や、
設計図にはない大きな基礎杭です。石綿（アスベスト）が使用されている場合は石綿除去の費用も追加で必要になります。
後から予想以上の費用がかかってしまった、とならないよう、見積り内容は良く確認するようにしてください。
空地を駐車場にする
土地活用の中で最も手軽に始められるのは駐車場です。
投資費用は最小限に抑えることができる上に、
駐車場経営を辞めたい場合は、1ヶ月前に通知すれば良いため、比較的簡単に元の状態に戻すことができます。
日本の車所有台数は減少していますが、一定以上の周辺人口があれば比較的安定した収入が見込めるのも魅力です。
空車リスクを低くしたいという方は、アスファルト舗装や屋根付き、物置駐車場にすると、
費用はその分かかってしまいますが、地域内での差別化も可能です。
空地に自動販売機を設置する
人通りの多い場所や生活道路沿いの土地であれば自動販売機を設置することで収入を得ることができます。
自動販売機の設置費用は全て設置会社（コカコーラ、アサヒなど）が負担します。
また、その後の運営（補充やゴミ回収など）は全て設置会社で行います。
そのため、運営負担は全くありません。
唯一の負担は自動販売機の電気代（2,000～4,000円程度）で、月々の収入（10,000～20,000円程度）から支払う必要があります。
戸建住宅を人に貸す
賃貸戸建は需要に対して供給が少なく、比較的安定した収益を確保することができる不動産活用です。
そのため、リフォームも新築に近い状態までする必要はなく、最低限のもので十分です。
しかし、水回り設備（キッチン、風呂、トイレなど）やドアノブ、スイッチなど手に触れる部分は
重点的にリフォームを行うなど、費用対効果の高いリフォームを選んで工事すると費用を節約して人に貸すことができます。
近年、ニーズが高まっているのが入居者の希望に合わせてリフォームするという手法です。
賃貸戸建を希望される方は比較的長く住む傾向が強く、自分たちのライフスタイルに合った部屋に住みたいという想いがあります。
そのため、例えばクロスなど一部分だけでも入居者の希望を聞いてあげることで差別化をすることができます。
マンションをリフォームして人に貸す
マンションのリフォームを行う場合、マンションごとの管理規約や構造に注意する必要があります。
特に間取り変更を含む大規模なリフォームを行う場合は管理組合からの許可が必要な場合や、
マンションによっては行えないケースもあります。
マンションの場合、構造部分（柱、梁、壁、床など）の維持管理は管理組合が行うため、
リフォームは内装部分のみとなります。そのため、戸建よりも比較的安くリフォームできるのが特徴です。
そのため、マンションのリフォームをする場合、当センターでは差別化により力を入れることをご提案しています。
例えば壁のクロスを一面だけ違う色にするなど、低価格でも行える差別化を複数することによって、
オシャレな部屋にすることができます。また、分譲マンションは比較的良い場所に立地していることが多く、
賃貸住宅としてのニーズも高いのが特徴です。そのため、近隣のアパートや賃貸マンションよりも高い価格で貸すことができます。
一般社団法人 徳島県空き家対策協会とは？
当センターは徳島県徳島市を中心に県下全域の空き家と空き地の管理を行う非営利団体です。
管理だけではなく、空家・空地を「直す」「壊す」「売る」「貸す」といった活用方法のご相談も無料で行っております。
